Teilverkauf der eigenen Immobilie: Was sind die Haken der Angebote?

Der Teilverkauf einer Immobilie scheint einfach zu funktionieren: Wer z.B. 20% seiner Immobilie verkauft, der bekommt schnell Geld und dem gehören ja noch 80%. Allerdings verlangen die Anbieter dann auch eine Art Miete. Und es gibt weitere Fallstricke.

Das Wichtigste in Kürze:

  • Zusätzlich zur monatlichen Miete (die die Anbieter „monatliches Nutzungsentgelt“ bzw. eine „monatliche Nutzungsgebühr“ nennen) werden hohe Gebühren beim späteren, kompletten Verkauf der Immobilie fällig. Und Kosten für die Instandhaltung müssen Sie komplett allein zahlen.
  • Lassen Sie sich nicht von der vermeintlich simplen Handhabe und schnellen Abwicklung leiten. Rechnen Sie genau, was es Sie kostet, und prüfen Sie Alternativen. Im Zweifel lassen Sie sich unabhängig beraten.
  • Ein einfacher Kredit bietet unterm Strich meist deutlich attraktivere Konditionen. Bei aktuell niedrigen Zinsen bekommen viele den schon für jährlich unter 1% Zinsen. Immobilien sind dabei eine gute Sicherheit, mit der Banken bessere Konditionen geben.

Doch ist ein Teilverkauf tatsächlich ein attraktives Angebot – oder drohen Fallstricke? Und welche Alternativen gibt es?

Wer verkauft, soll künftig eine Art Miete zahlen

Erster, wichtiger Punkt: Wer einen Teil seiner Immobilie verkauft, der soll dafür an das Unternehmen ein monatliches Entgelt zahlen. Je größer der Anteil, den Sie verkaufen, ausfällt und je wertvoller die Immobilie ist, desto höher fällt dann auch dieses Entgelt aus. Das Entgelt wird meist nur für eine bestimmte Vertragslaufzeit festgeschrieben und danach neu vereinbart. Es kann aber auch variabel sein und mit der Inflationsrate automatisch steigen. Wer die monatliche Belastung durch das Nutzungsentgelt vermeiden will, muss mit zunehmender Nutzung weitere Teile der Immobilie an den Anbieter übertragen.

Beim Vergleich mit der Höhe einer Mietzahlung wäre die jährliche Kaltmiete pro Quadratmeter bezogen auf den Kaufpreis pro Quadratmeter heranzuziehen. Dann erhält man eine sogenannte Mietrendite. Diese kann sehr unterschiedlich ausfallen, je nach Zustand und Lage des Objekts. In einigen Gegenden Deutschlands liegt sie bei über 6 Prozent, in anderen bei unter 2 Prozent. Die Metropolen liegen da eher am unteren Ende, weil hier die Miete in Relation gesetzt wird zu den jüngst deutlich gestiegenen Preisen.

Aber Achtung: Berücksichtigen müssten Sie bei solchen Vergleichen dann auch Kosten der Instandhaltung (mehr dazu siehe „Die Unternehmen beteiligen sich nicht an weiteren Kosten“ unten). Denn eigentlich trägt die bei Mietern komplett der Vermieter. Die Unternehmen, die Teile Ihrer Immobilie kaufen, drehen den Spieß aber rum: Hier sollen Sie als Teil-Eigner der Immobilie eine Miete zahlen und die kompletten Kosten für Investitionen bzw. Instandhaltungen tragen.

Beim Vergleich mit Darlehenszinsen kann man das Nutzungsentgelt von um die 3% des Kaufpreises auch mit dem Zins für ein Darlehen in dieser Höhe vergleichen. Die Darlehenszinsen für Immobiliendarlehen liegen bei guter Bonität derzeit unter 1% p.a. (siehe weiter unten: „Genau rechnen“). Ein Darlehen wäre dann also weitaus günstiger.

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